ARBITRAGEM

DRA. CLAUDIA DAL MASO LINO
ADVOGADA
Especialista Direito Imobiliário e Arbitragem -FMU


ARBITRAGEM E CONDOMÍNIO: POSSIBILIDADES E LIMITAÇÕES
ARTIGO CIENTÍFICO

3.2.3 Convenção Condominial com Cláusula Arbitral em condomínios novos

A convenção condominial com cláusula arbitral é possível em condomínios novos, e quando o condomínio decorre de incorporação imobiliária, como se dá na maioria das vezes, nos moldes do artigo 32 e incisos da Lei 4591/64, em que a convenção é outorgada pelos
incorporadores, uma vez que entre as obrigações do incorporador está a de apresentar “minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações”
(Artigo 32, J., da Lei º4591/64).

Assim, basta que tenha sido pactuada a cláusula arbitral na convenção condominial, quando da instituição do condomínio, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente a fim de produzir os efeitos de oniponibilidade “erga omnes”, para possibilitar a arbitragem, vinculando os eventuais novos adquirentes, tendo em vista a natureza jurídica institucional normativa da convenção de condomínio.

De acordo com Maluf e Marques (2009) 6, ao analisar a quem a convenção condominial vincula, expressa “in verbis”, é possível concluir que os adquirentes de unidades autônomas, bem como futuros proprietários, também devem obedecer à Convenção Condominial com Cláusula Arbitral, sem ferir o princípio constante no inciso XXXV do artigo 5 da Constituição Federal/1988 e o princípio da autonomia da vontade.

“O mesmo princípio também se aplica aos adquirentes de unidades autônomas, não podendo eles alegar que não assinaram a convenção ou não foram cientificados das restrições impostas... Assim e na prática, em se tratando de incorporação, a convenção é uma carta outorgada pelo incorporador, o que lhe pode trazer vantagens em detrimento dos futuros adquirentes, mormente, enquanto o incorporador mantiver unidades que lhe dêem maioria nas votações das assembléias, impedindo deste modo a alteração da citada convenção, ficando acentuado aí seu caráter normativo e institucional... A eficácia da convenção, bem como do regulamento interno, atinge os futuros proprietários e também qualquer ocupante que venha relacionar-se com o condomínio: locatários, comodatários, membros familiares ou visitantes, que devem obedecer a determinados horários ou normas de segurança, por exemplo.” (MALUF e
MARQUES, 2009, p. 113,114,116) 7

Destarte, o novo adquirente que ingressar no condomínio se obriga a obedecer as regras internas constantes da convenção condominial com cláusula arbitral, bem como estará ciente que os eventuais conflitos só poderão ser resolvidos por meio de arbitragem, afastando
a competência judicial, como afirma Venosa:

6 MALUF, Carlos Alberto Dabus, MARQUES, Márcio Antero Motta Ramos. Condomínio Edifício, 3ª edição,
São Paulo, Editora Saraiva, 2009, p. 113, 114, 116
7 MALUF, Carlos Alberto Dabus, MARQUES, Márcio Antero Motta Ramos. Condomínio Edifício, 3ª edição,
São Paulo, Editora Saraiva, 2009, p. 113, 114, 116
8 VENOSA, Silvio de Salvo, Direito Civil, ed. Atlas, São Paulo,2010,.p..293

“Todo aquele que ingressar em um condomínio deve se sujeitar às suas regras internas, pois a lei diz que a convenção tem de ser obedecida não só pelos próprios possuidores, mas até mesmo pelos detentores das unidades.” (VENOSA, 2010, p.293) Não raro, pode ocorrer que o novo adquirente não verifique os termos da convenção condominial com cláusula arbitral, porém é conveniente que o faça para evitar eventuais discussões decorrentes da falta de verificação adequada dos termos da convenção condominial, bem como por cautela, é recomendável que se inclua na escritura de alienação as obrigações decorrentes do regulamento, convenção condominial com cláusula arbitral, e, assim, o novo adquirente ao assinar a escritura de compra e venda estará, automaticamente, aceitando a cláusula arbitral constante da convenção condominial sabendo que todos os conflitos condominiais daquele condomínio específico serão resolvidos por arbitragem.