ARBITRAGEM
DRA. CLAUDIA DAL MASO LINO
ADVOGADA
Especialista Direito Imobiliário e Arbitragem -FMU
CONCLUSÃO
ARTIGO CIENTÍFICO
Ante o exposto podemos concluir que a arbitragem em condomínio é perfeitamente possível nas seguintes hipóteses:
- Tratando-se de conflito referente a direito patrimonial disponível, isolado e esparso, no qual tenha sido firmado compromisso arbitral, conforme justificativas constantes do item 3.2.1 letra “a” e “b”;
- No caso de Condomínio já existente, em que todos concordam em resolver os eventuais conflitos por arbitragem e nesta hipótese, necessária a unanimidade de votos dos condôminos na aprovação ou alteração da convenção de condomínio com clausula arbitral, que deverá estar registrada no Cartório de Registro de Imóveis a fim de vincular os novos adquirentes, conforme justificativas (item 3.2.2).
- Nos condomínios novos, bem como na incorporação imobiliária, havendo convenção condominial com cláusula arbitral devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, vincula novos adquirentes, conforme justificativa (item 3.2.3.).
Existem algumas limitações para arbitragem em condomínio:
1ª Posição:
- Para aqueles que entendem que a vontade individual, ou da minoria condominial (1/3 dos condôminos que não aderiram à convenção condominial com cláusula arbitral) deva prevalecer em relação à vontade comunitária da maioria do grupo condominial (2/3 dos condôminos-quorum legal), os termos da convenção condominial não vincula a todos, assim, existe a faculdade do condômino que não aderiu, a princípio, a convenção condominial com cláusula arbitral, após tomar conhecimento das vantagens da arbitragem, ser convidado a comparecer ao juízo arbitral indicado na clausula arbitral e, se quiser, optar pela jurisdição arbitral, de livre e espontânea vontade, assinando o compromisso arbitral, ratificando, destarte os termos da cláusula arbitral, conforme orientação da jurisprudência 5.4.
Para os adeptos da posição anterior o condômino não é obrigado a assinar o compromisso arbitral, ratificando a cláusula arbitral constante da convenção condominial, se não aceitar o convite para tanto e não assinar o compromisso arbitral a sua vontade individual prevalece em relação à vontade coletiva do condomínio e segundo a orientação jurisprudencial 6.4, neste caso concreto, o conflito será resolvido pela jurisdição estatal, levando-se em conta a faculdade do condômino aceitar livremente ou não assinar o compromisso arbitral.
- Possibilidade de arbitragem em condomínios:
2ª Posição:
- Para aqueles que entendem que a natureza jurídica da convenção condominial é institucional normativa, entendimento defendido por Silva Pereira (1988)26, entre outros autores, no sentido de que a convenção de condomínio constitui ato regra, ato normativo e via de consequência, dotado de força cogente. Embora gerado por um acordo de vontades, “ultrapassa as pessoas que assinaram sua constituição” e atinge qualquer pessoa que adentra ao território condominial. Trata-se de lei interna que obriga condôminos e visitantes. Todos devem se comportar com respeito e obediência, ”para quantos sobre ela tenham posse e detenção” (art.1.333 do Código Civil). A modificação de suas normas deve ser adotada em assembléia extraordinária, observando quorum especial (normalmente 2/3) e outros requisitos (art.1351 CC) que protegem o bem comum, assim, prevalece no condomínio a vontade comunitária: a convenção condominial com cláusula arbitral, aprovada pelo quorum legal 2/3 dos condôminos, ou alterada por assembléia por igual quorum, corporifica o conjunto, prevalecendo os interesses grupais (maioria condominial) e não os interesses individuais, portanto, a vontade do grupo condominial prevalece em relação a vontade individual de quem não aderiu os termos da convenção condominial, que é lei do grupo unificado no condomínio específico, vinculando a todos, inclusive aquele que não aderiu a convenção condominial com cláusula arbitral, conforme justificativas anteriores.
Destarte, a convenção arbitral em convenção de condomínio se traduz pela cláusula arbitral (antes do conflito- natureza jurídica contratual) conforme mencionado e justificado ou compromisso arbitral (depois do conflito: não tem natureza jurídica contratual), é possível concluir que a arbitragem não é exclusiva de natureza jurídica contratual e, nessas quatro hipóteses 3.2.1 letra “a” e “b”;3.2.2 e 3.2.3, com as devidas justificativas e mesmo existindo restrições analisado na presente pesquisa, é entendimento majoritário admitir arbitragem nos conflitos condominiais.
Assim sendo, convém ressaltar que tanto os adeptos da 1º posição, quanto os adeptos da 2º posição não ferem o princípio do inciso XXXV do art.5 da CF/88 e o princípio da autonomia da vontade, imprescindível na arbitragem.
Nessas circunstâncias, entendemos, “data máxima vênia”, que a segunda posição é mais correta, porém, não obstante a limitação dos adeptos da primeira posição e a minoria jurisprudencial, nas demais conclusões anteriores, bem como os adeptos da segunda posição, possibilita arbitragem em condomínios e em todas as hipóteses anteriores, ninguém está obrigado a submeter-se ao procedimento arbitral.
Ante o exposto, é possível concluir que dentro da teleologia e da essência jurídica extraída da doutrina e jurisprudência, objeto da presente pesquisa, nada obsta a possibilidade da arbitragem em condomínios, porém, por precaução e para evitar discussão, além da cláusula arbitral constante da convenção condominial, convém, seja também assinado compromisso arbitral na forma do art 10 da Lei 9306/96, como ocorre, no CAESP (Conselho Arbitral do Estado de São Paulo – filiado ao CONIMA), que age desta forma, por precaução, propiciando o árbitro esclarecer pessoalmente eventuais dúvidas dos condomínios convidados a participar do procedimento arbitral e havendo convenção arbitral, atendendo o principio da autonomia da cláusula arbitral conforme disposto no art.8º da Lei 9307/96, sabemos que a esta compromete e vincula o condomínio e os condôminos ao juízo arbitral, afastando a competência dos órgãos judiciais e levando-se em conta ademais, que a convenção de condomínio com cláusula arbitral reflete a vontade do grupo condominial e obriga a todos, mesmo quem não aderiu à convenção, eis que, segundo entendimento da maioria dos
doutrinadores, entre eles, Silva Pereira(1998), quando afirmam que a convenção condominial tem natureza institucional normativa e que prevalece no condomínio a vontade comunitária do grupo condominial em relação a vontade individual do condomínio que não aderiu a convenção, através da aprovação da convenção de condomínio com clausula arbitral, normalmente, pelo quorum legal mínimo de 2/3 dos condôminos, eis que, no caso de unanimidade de votos, não resta dúvida, conforme afirma em conclusão provisória Scavone Jr., e, mesmo sem falar diretamente em arbitragem, tais doutrinadores são adeptos de forma indireta da 2º posição supraenfocada e ademais, a jurisprudência majoritária constante da presente pesquisa nos itens 5..1.;5..2;5..3;5..4;5..5;5..6;5..7,5..8;5..9;5.10.
Ainda de acordo com o entendimento defendido por Silva Pereira(1988) e definitivamente consagrado, entre os demais doutrinadores, no sentido de que:
“A convenção de condomínio, constitui ato-regra, ato normativo e, via de conseqüência, dotado de força cogente. Embora gerada pelo acordo de vontades que ultrapassa as pessoas que assinaram a sua constituição.” (SILVA PEREIRA, 1988,P.130)27
Portanto, é possível concluir que atinge qualquer pessoa que adentra ao território condominial, inclusive aqueles que não aderiram à convenção arbitral com cláusula arbitral e também os novos adquirentes. Nessa medida, ensina Kojranski28:
“Trata-se de lei interna que obriga os condôminos e visitante. Todos devem se comportar com respeito e obediência, para quantos sobre ela tenham posse e detenção (art.1333 do Código Civil). A modificação de suas normas deve ser adotada em assembléia extraordinária, observado quorum especial (normalmente de 2/3) e outros requisitos (art.1351,CC) que protegem o bem comum.”
Nesta pesquisa, verificaram-se as diversas formas de possibilitar arbitragem em condomínios, superando seus limites. Nessas circunstâncias, a convenção condominial com cláusula arbitral deve estar em sintonia com a lei, porque apesar da autonomia dos condôminos em auto-regulamentar suas condutas (interna corporis), jamais poderão perder de vista as leis editadas pelo poder público, cuja obediência se impõe pelo princípio da supremacia da ordem publica sobre as deliberações privadas, assim sendo, admitir arbitragem em condomínios, traz grande avanço possibilitando o uso das tecnologias modernas na “sociedade da informação” do século XXI para resolução dos conflitos condominiais por meio da arbitragem com inúmeras vantagens, entre elas, rapidez , sigilo, especialidade do arbitro(que pode dispensar o perito), informalidade e principalmente, a preservação do relacionamento das partes visando, se possível, a pacificação das mesmas, atendendo a finalidade máxima do direito que é a paz social.
Nessa esteira, há de se verificar que a sentença arbitral é irrecorrível, ao contrário da sentença judicial. A jurisdição arbitral rápida é cidadania motivo pelo qual o Brasil deve seguir o exemplo de outros países que admitem arbitragem em condomínios, como ocorre em Portugal, França e outros. Neste sentido, Carmona ensina, com acerto, que:
“O Brasil não pode ficar alheio aos ventos que sopram em outros países.” (CARMONA, 1997, p.16-Revista do Advogado nº51)
Assim, complementa a ideia, a célebre afirmação do arbitralista francês René David:
“A arbitragem mais do que uma instituição jurídica é uma instituição da paz. A arbitragem está a serviço da paz e o contencioso estatal está a serviço do conflito.” (René David)