ARBITRAGEM

DRA. CLAUDIA DAL MASO LINO
ADVOGADA
Especialista Direito Imobiliário e Arbitragem -FMU


ARBITRAGEM E CONDOMÍNIO: POSSIBILIDADES E LIMITAÇÕES
ARTIGO CIENTÍFICO

6. LIMITES DA ARBITRAGEM EM CONDOMÍNIO
6.2 O julgador entende que assembléia geral extraordinária se assemelha ao contrato de adesão.

Inviabilidade do compromisso arbitral, no caso concreto, convencionado o compromisso arbitral na Assembléia Geral Extraordinária do condomínio, sem concordância expressa do condômino, inclusive ausência de resposta ao chamamento Juízo Arbitral.

Tribunal de Justiça do Estado de Apelação Cível nº70021854153, de Porto Alegre;
Apelante: Condomínio Marina Residence
Apelado: Lauderi Francisco Borelli
Relator: Des. Pedro Luiz Rodrigues Bossile
Julgamento: 06/12/2007, v.u.,17º Câmara Cível de Porto Alegre.
Ementa: Condomínio. Ação ordinária de execução Cláusula compromissória. Compromisso arbitral. Inviabilidade, no caso concreto. Apelo improvido.

Observações: o julgador entende que assembléia geral extraordinária se assemelha ao contrato de adesão, ao contrário de Caio Mario da Silva Pereira e a maioria dos doutrinadores, que entendem que a natureza jurídica da convenção condominial e da assembléia geral extraordinária é institucional normativa e não contratual, portanto não há que se falar em contrato de adesão e não se aplica o parágrafo segundo do art. 4 da Lei de arbitragem Brasileira, no caso concreto. Entendem, ainda, equivocadamente, os julgadores que, a cláusula compromissória(arbitral) convencionada na assembléia geral extraordinária, sendo contrato de adesão, necessita, para ter validade, da concordância expressa do condômino. A ausência de resposta do mesmo ao chamamento do juízo arbitral inviabiliza o procedimento em questão,
conforme verifica no art.4 e parágrafos da Lei de arbitragem.

Várias críticas ao julgado acima, eis que, o art.4º e parágrafos da Lei de arbitragem se aplicam não só em contrato, mas outro tipo de relacionamento jurídico, que não apenas o contrato, pode dar lugar à cláusula compromissória, como nos conflitos condominiais, portanto, cabível em toda e qualquer relação jurídica que possa ser objeto de juízo arbitral nos termos da Lei 9307/96.

A cláusula arbitral tem natureza jurídica de negócio jurídico distinto, que provem de distintas manifestações de vontade e no caso concreto a manifestação de vontade do grupo condominial na assembléia geral extraordinária, portanto, a interpretação do art 4º e parágrafos da Lei de Arbitragem Brasileira, não pode ser feita de forma literal.O que importa é o momento que é celebrada a cláusula compromissória(antes do conflito) e não é o local que determina a espécie de convenção arbitral, cuja natureza jurídica de negócio jurídico, como entende Bulos:

“Mas outro tipo de relacionamento jurídico que não apenas o contrato, pode dar lugar a cláusula compromissória (v.g., uma relação de vizinhança), vale dizer toda e qualquer relação jurídica que possa ser objeto de juízo arbitral”.(BULOS,1997,p.44)

Decisões monocráticas do STJ entendem que a cláusula arbitral no condomínio tratase de “faculdades” e não tornam obrigatória a jurisdição arbitral.