ARBITRAGEM

DRA. CLAUDIA DAL MASO LINO
ADVOGADA
Especialista Direito Imobiliário e Arbitragem -FMU


ARBITRAGEM E CONDOMÍNIO: POSSIBILIDADES E LIMITAÇÕES
ARTIGO CIENTÍFICO

3.2.2 A força da Convenção Condominial com Cláusula Arbitral e sua aplicação

A força da convenção condominial com cláusula arbitral é demonstrada quando aplicada em condomínio já existente, com unanimidade de votos dos condôminos na alteração da convenção de condomínio com cláusula arbitral (antes do conflito), para instruir a arbitragem, vincula os eventuais novos adquirentes.

Nesse caso, a Convenção do Condomínio com Cláusula Arbitral foi aprovada por unanimidade de votos, e respeitados todos os termos da Lei 9307/96, também não há dúvida de que não afronta o princípio da inafastabilidade da tutela jurisdicional e nem o princípio da
autonomia da vontade. Porém, se faz imprescindível o registro da convenção do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis competente, a fim de que o eventual novo adquirente possa verificar os termos da Convenção de Condomínio com Cláusula Arbitral antes de comprar o apartamento, podendo optar por adquirir o imóvel ou não, sabendo de antemão que, se resolver adquiri-lo, quaisquer eventuais conflitos condominiais serão solucionados pela jurisdição arbitral e não pela jurisdição estatal. Se, eventualmente, o novo adquirente não verificar a Convenção Condominial com Cláusula Arbitral e comprar o apartamento, fica obrigado a respeitar os termos da mesma, que faz lei interna no condomínio, eis que “ninguém pode alegar sua própria torpeza”, ou seja, a falta de cuidado em verificar os termos da convenção antes de adquirir o apartamento.

Quanto à natureza jurídica da Convenção Condominial, considerando a hipótese anterior, cumpre ressaltar que a convenção condominial não tem natureza jurídica contratual e, sim, institucional normativa, motivo pelo qual vincula os eventuais adquirentes, e a Convenção de Condomínio com Cláusula Arbitral não se amolda as regras estabelecidas para o contrato de adesão com cláusula arbitral. Em tais circunstâncias, pode-se concluir que a convenção do condomínio tem caráter Estatutário ou Institucional, sendo, portanto, um “atonorma”,
e, segundo entendimento doutrinal majoritário, tem natureza jurídica institucional normativa (SILVA PEREIRA, 1988).5

Assim, não é um contrato e não está submetida às regras do contrato de adesão (em negrito e assinatura específica na cláusula arbitral). Por tal razão, alcança não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio (artigo 1333, caput, Código Civil em vigor).

O registro da convenção no Registro de Imóveis é necessário apenas para torná-la válida perante terceiros, já que “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos”, de acordo com a Súmula n° 260 do Superior Tribunal de Justiça, com a ressalva que o novo adquirente, para ter conhecimento da convenção arbitral, a qual faz parte da convenção condominial, a mesma precisa estar registrada no Cartório de Registro de Imóveis.