ARBITRAGEM
DRA. CLAUDIA DAL MASO LINO
ADVOGADA
Especialista Direito Imobiliário e Arbitragem -FMU
ARBITRAGEM E CONDOMÍNIO: POSSIBILIDADES E LIMITAÇÕES
ARTIGO CIENTÍFICO
3.7 Limitações da Arbitragem em Condomínios
A pergunta principal que se faz e que é objeto de estudo da presente pesquisa é: no caso de Convenção Condominial com Cláusula Arbitral, devidamente aprovada conforme a Lei Civil exige, com quorum de 2/3 dos condôminos (artigo 1351 do Código Civil em vigor), vincula o condômino que não compareceu, inclusive os novos adquirentes, ou aquele que compareceu e votou contra, portanto, não aderiram à convenção de condomínio com cláusula arbitral? Podem ser compelidos a se submeterem a arbitragem, sem ferir o princípio da tutela jurisdicional pelo poder judiciário constante do inciso XXXV da CF/1988 e o princípio da autonomia da vontade? Realmente, são questões complexas, porém é possível concluir que, levando-se em conta que a Convenção Condominial com Cláusula Arbitral, registrada no CRI, eficácia erga omnes, dá vida jurídica ao condomínio, faz lei interna para o condomínio específico e tem natureza institucional normativa, no entanto, para responder aos questionamentos acima, é necessário responder outra pergunta: o que deve prevalecer quando da aprovação e obrigatoriedade dos termos da convenção condominial com cláusula arbitral, a vontade coletiva aprovada através do “quorum “ legal de 2/3 dos condôminos, ou, a vontade individual, daquele que por qualquer motivo, não aderiu a convenção condominial com clausula arbitral? Há duas posições a esse respeito:
a) Para aqueles que entendem que a vontade coletiva deve prevalecer sobre a individual, no caso da Convenção Condominial com Cláusula Arbitral ter sido aprovada por 2/3 dos condôminos (quorum legal), neste caso, vincula a todos, inclusive, aqueles que não aderiram (vontade coletiva do condomínio prevalece sobre a vontade individual do condômino) e, neste caso, não há que se falar em afronta ao principio da autonomia da vontade, eis que a vontade coletiva do condomínio foi respeitada e nem tampouco, fere o princípio constante do inciso XXXV do art. 5 da CF/88. O princípio de que nada deve ser afastado do Poder Judiciário é dirigido às autoridades constituídas, para se evitar a prepotência, podendo o condomínio com um todo, dispor livremente suas demandas, prevalecendo a vontade do grupo condominial quorum legal 2/3, em relação da vontade individual da minoria que não aderiu à convenção arbitral, em se tratando de direito disponível serão resolvidas por meio da Arbitragem.
b) Para aqueles que entenderem que a vontade individual deve prevalecer sobre a vontade coletiva no caso de Convenção Condominial com Cláusula Arbitral ter sido aprovada por 2/3 dos condôminos (quorum legal), a solução é convidar o condômino para manifestar sua vontade individual, e, para tanto, este poderá ser convidado a comparecer na instituição arbitral escolhida na cláusula arbitral constante da convenção condominial, e se quiser, após se conscientizar das inúmeras vantagens em escolher o procedimento arbitral, poderá ratificar os termos da clausula arbitral, através da assinatura do Compromisso Arbitral (depois de instaurado o conflito), demonstrando que, de livre e espontânea vontade resolveu aceitar o método alternativo, privado e extrajudicial de solução de conflitos-arbitragem. Destarte, se resolver assinar o compromisso arbitral o conflito será resolvido pelo juízo arbitral, nomeando instituição arbitral e arbitro(s) de confiança, ao invés, da jurisdição estatal, conforme orientação jurisprudencial constante do item 5.1.4., e se não quiser assinar, não será obrigado e o conflito será resolvido pelo juízo estatal (neste caso concreto, vontade individual prevalece sobre a vontade coletiva do condomínio) e, neste caso, também, não fere o principio da autonomia da vontade e nem o princípio constante do inciso XXV do artigo 5 da CF/88.
c) Sugerem-se para os condomínios, considerando as conclusões e justificativas anteriores, as seguintes cláusulas arbitrais a serem inseridas nas convenções ou submetidas à assembléia geral:
1 - Na Convenção do Condomínio e suas alterações, regulamentos ou decisões da assembléia geral, convencionam os condôminos, desde já, que primeiramente irão buscar uma solução por meio da Mediação, fundadas no princípio da boa fé, antes de recorrer a outros meios judiciais ou extrajudiciais (como Arbitragem) para resolução de controvérsias.
2 - Qualquer litígio não resolvido pela mediação, relacionado com o direito de vizinhança, e com as relações entre síndico, condôminos, condomínio e administradora, será definitivamente resolvido por arbitragem, sem prejuízo de o síndico poder ingressar com ações de cobrança ou efetuar protesto de cotas condominiais, cujo valor se constitua em dívida líquida e certa.
3 - Fica eleita, para mediar e/ou arbitrar eventuais controvérsias, nos termos acima convencionados, a Câmara... (escolhida na cláusula arbitral), obedecidos o regulamento interno da mesma e todos os requisitos legais da Lei 9307/9624.