ARBITRAGEM

DRA. CLAUDIA DAL MASO LINO
ADVOGADA
Especialista Direito Imobiliário e Arbitragem -FMU


ARBITRAGEM E CONDOMÍNIO: POSSIBILIDADES E LIMITAÇÕES
ARTIGO CIENTÍFICO

3.3. Natureza Jurídica da Convenção Condominial

A convenção condominial, de acordo com João Batista Lopes(2006)9, tem caráter predominantemente estatutário ou institucional, por isso que alcança não só os signatários mas todos os que ingressam no universo do condomínio. Como exposto, a sua força vinculante atinge não só os que dela participarem a integrar a vida condominial e, em certo sentido, também terceiro, a convenção de condomínio por seu caráter normativo e institucional distingue-se dos contratos em geral.

Nota-se ainda que, seguindo os raciocínios anteriores, a força coercitiva da convenção condominial com cláusula arbitral ultrapassa as pessoas que aderiram aos termos da convenção condominial, para abraçar qualquer condômino o qual, por ingressar no agrupamento condominial, se obriga a obedecer às normas constantes da convenção condominial com cláusula arbitral e, consequentemente, resolver eventuais conflitos condominiais por arbitragem, tendo em vista o caráter normativo da convenção condominial, pacificamente reconhecido, bem como sua força obrigatória aos condôminos, seus sucessores e sub-rogados, e eventualmente os novos adquirentes que penetrarem naquele círculo fechado chamado condomínio, representado pelo síndico e a vontade coletiva do agrupamento condominial manifestada na convenção condominial com cláusula arbitral obriga a todos, mesmo os condôminos que não assinaram a convenção condominial com clausula arbitral, por fazer parte do grupo condominial, devem obedecer as normas internas do condomínio, tendo em vista o caráter normativo da convenção condominial, tratando-se de vontade coletiva do “circulo fechado” denominado condomínio que eventuais conflitos sejam resolvidos por arbitragem, portanto, esta declaração de vontade coletiva produz os efeitos jurídicos vinculando inclusive os condôminos que não aderiram a clausula arbitral constante da convenção condominial. Nesse sentido, afirma Pereira10:

“Outrora admitido, hoje perdeu terreno, porque sua força coercitiva ultrapassa as pessoas que assinaram o instrumento de sua constituição, para abraçar qualquer individuo que, por ingressar no agrupamento ou penetrar na esfera jurídica de irradiação das normas particulares, recebe seus efeitos em caráter permanente ou temporário.”(PEREIRA, 1988,p..129).

“O caráter normativo da convenção de condomínio é pacificamente reconhecido. Sua força cogente aos condôminos, seus sucessores e sub–rogados, e eventualmente as pessoas que penetram aquele circulo fechado, representado pelo edifício, é aceita, sem relutâncias (...) É inegável que a convenção é uma declaração de vontade, destinada a produzir efeitos jurídicos. A vontade criadora é a do agrupamento dos condôminos, que por um instrumento em que se perpetua a sua emissão volitiva gera um “ato jurídico” (lato sensu), que deve ser recebido e tratado como fonte formal de direito.” ( PEREIRA, 1988,p.131).

Azevedo Silva (1991)11 afirma que uma vez aprovada a convenção condominial, esta adquire força obrigatória para todos os condôminos. Sua natureza estatutária atinge até aqueles que não a assinaram, ou porque estavam ausentes ou porque se recusaram a fazê-lo, por discordarem de seus termos. O alcance da cláusula arbitral constante da convenção condominial, em decorrência da Lei de Arbitragem- Lei nº9307/96 e Código Civil em vigor, aplica-se a todos os condôminos, atingindo até aqueles que não assinaram, ou porque não estavam presentes ou porque se recusaram a fazê-lo, por discordarem da possibilidade dos conflitos condominiais serem resolvidos por arbitragem e não pelo judiciário, eis que, a vontade coletiva do grupo condominial constante dos termos da convenção condominial, é lei interna do condomínio, obrigando-se a todos, até os novos adquirentes que não tomaram ciência do conteúdo da convenção condominial com clausula arbitral, mesmo devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. O caráter institucional normativo da convenção condominial com cláusula compromissória, significa que obriga o condômino, ou possuidor, ainda que não tenha ciência dos termos da convenção submeter eventuais conflitos ao juízo arbitral e não ao poder judiciário, como ensina Kimpel12:

“A convenção não tem natureza contratual, mas institucional, o que implica dizer que obriga o condômino, ou possuidor, ainda que não tenha ciência do seu conteúdo.” (KIMPEL, 2005, p.140).

10SILVA PEREIRA, Caio Mario. Condomínio e Incorporações. 5ª edição, Rio de Janeiro, Editora Forense, 1988,
p. 129,130,131
11SILVA AZEVEDO, Waldomiro. Curso Prático de Direito Imobiliário, 2 edição,. Salvador, editora Ciência
Jurídica,1991.

A convenção condominial aprovada em assembléia geral extraordinária pelo quorum legal é “lei do condomínio”, deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, tratando-se de um acordo de vontade coletivo com o fito de proporcionar um “ambiente de paz e harmonia entre os moradores” do condomínio, cuja “coersão alcança todos envolvidos no mundo condominial” e havendo cláusula arbitral, obriga a todos os condôminos, presentes e futuros, inclusive aqueles que não votaram ou votaram contra a arbitragem, são obrigados a submeter eventuais conflitos condominiais ao crivo da jurisdição arbitral e não somente os 2/3 que votaram a favor da arbitragem em condomínio devem obedecer os termos convenção condominial. Neste sentido, Bernardo13 ensina:

“A convenção pode ser encarada como “lei do condomínio”, pois tem finalidade de instruir, nele, um ambiente de paz e harmonia entre os moradores, bem como resguardar o patrimônio e a segurança. É o conjunto de normas escritas elaboradas em conformidade com o ordenamento jurídico e devidamente aprovadas por assembléia, por proprietários representantes de 2/3 das frações ideais, no mínimo. Essa convenção, que pode ser elaborada por instrumento público ou particular, depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis, deve ser por todos obedecida, sejam condôminos, ou não, nos termos do art.1333 e parágrafo único do Código Civil. Por isso, não pode ser considerada um simples contrato, um acordo de vontades entre os signatários, possuindo um alcance maior, cuja coerção alcança todos os envolvidos no mundo condominial.” (BERNARDO, 2006, p.20 )14

12 KIMPEL, Vitor Frederico. Direito Civil 4. Editora Saraiva, São Paulo, 2005, p.140.
13 BERNARDO, Fabrício. Condomínio e Condômino. Editora Cultura Jurídica, São Paulo, 2006, p.20.
14 BERNARDO, Fabrício. Condomínio e Condômino. Editora Cultura Jurídica, São Paulo, 2006, p.20.