ARBITRAGEM

DRA. CLAUDIA DAL MASO LINO
ADVOGADA
Especialista Direito Imobiliário e Arbitragem -FMU


ARBITRAGEM E CONDOMÍNIO: POSSIBILIDADES E LIMITAÇÕES
ARTIGO CIENTÍFICO

3.4. Vontade e consentimento coletivo existente na Convenção Condominial com Cláusula Arbitral

É tendência dominante dos doutrinadores, entre eles, Silva Pereira (1988)15 enquadrar a natureza jurídica da convenção condominial institucional normativa, pois assim prevalece no condomínio a idéia comunitária: corporifica o conjunto, unificando-o sob a luz dos interesses grupais e não dos interesses individuais; tem caráter dinâmico, assim, a convenção condominial que possui clausula arbitral é a lei do grupo unificado no condomínio específico. Sob esse aspecto, analisando-se a realidade dos Condomínios, observa-se um misto de propriedade coletiva (áreas comuns a todos os condôminos) com propriedade individual (áreas privativas), e, na busca da harmonia, tais características contrapostas, destaca-se o interesse coletivo ao individual.

A arbitragem tem origem convencional, porém não é exclusiva de natureza jurídica contratual, pode ser contratual (cláusula arbitral, antes do conflito) ou não contratual (compromisso arbitral, após o conflito instaurado). Assim, só é possível falar em arbitragem se houver convenção arbitral (único meio que vincula a arbitragem), em qualquer das duas formas. De acordo com esse raciocínio, a princípio, no Brasil, ninguém pode ser obrigado por lei a utilizar-se do procedimento arbitral, assim, a Lei de Arbitragem Brasileira e o Código Civil Brasileiro não obrigam os condomínios a resolver seus conflitos por arbitragem, pois isso irá depender de convenção arbitral, bem como preencher os demais requisitos da lei nº 9307/96, ao contrário do que ocorre em Portugal, onde o Código Civil autoriza expressamente a arbitragem em condomínios.

“Os quase 200 mil condomínios imobiliários existentes no Brasil são essenciais na defesa do direito de propriedade e de moradia em que os interesses coletivos da comunidade condominial prevalecem sobre os interesses individuais de cada condômino, merecendo análise e proteção por todos os segmentos da sociedade.” ( WAHMANN,2010)16

Batalha(1953)17 afirma que a natureza jurídica da convenção condominial é institucional normativa, constituindo “negócio jurídico plurilateral”, ou seja, declaração de vontade de que participam muitas pessoas, estabelecendo normas de interesse coletivo dos condôminos para o exercício dos direitos condominiais, assim, é perfeitamente possível constar na convenção condominial a cláusula arbitral, ato-regra de “interesse geral do condomínio”, desde que não ofenda os princípios constitucionais e nem as normas de ordem pública.

- A Lei 4591/64 e artigo 1331 e seguintes do Código Civil em vigor, consagra, em princípio, a idéia comunitária. A convenção condominial reputa-se aprovada quando reunir as assinaturas de titulares de direitos que representem no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o edifício, por força do artigo 1333 e parágrafo único do Código Civil em vigor, com correspondência no artigo 9º parágrafos primeiro e segundo da Lei 4591/64 c/c art.1334, incisos I,II,III,IV e V e parágrafos primeiro e segundo do Código Civil em vigor, com correspondência no artigo 9º, parágrafo terceiro, letras “a” até “m” da Lei 4591/1964.

- A instituição do Condomínio Edifício está prevista nos incisos I,II,III do art.1332 do Código Civil em vigor, com correspondência no artigo 7º da Lei 4591/64.

- A convenção do condomínio é uma Declaração de Vontade Plúrima, constitutiva de um ato jurídico complexo, que tem por fim regular os direitos e obrigações dos consortes de uma Coletividade Condominial. (art. 9º da Lei 4591/64 c/c art.1333, parágrafo único c/c art.1334, incisos I,II,III,IV e V e parágrafos primeiro e segundo ambos do Código Civil, em vigor). Não tem caráter contratual, pois obriga todos os condôminos, atuais e futuros. Pode conter outras normas aprovadas pelos interessados, além das obrigatórias, desde que não contrariem a referida Legislação em vigor, sempre prevalecendo o interesse coletivo em relação ao interesse particular.

15 SILVA PEREIRA, Caio Mario. Condomínio e Incorporações. 5ª edição, Rio de Janeiro, Editora Forense,
1988, p. 129,130,131.
16 WÄHMANN, PEDRO JOSÉ MARIA FERNANDES– Presidente do Secovi-RJ, in Carta de Joinville,
condomínio- site www.secovi-rj.com.br
17 BATALHA, Wilson de Souza Campos. Loteamentos e Condomínio. Editora Max Limonad, Rio de Janeiro,
1953