ARBITRAGEM

DRA. CLAUDIA DAL MASO LINO
ADVOGADA
Especialista Direito Imobiliário e Arbitragem -FMU


ARBITRAGEM E CONDOMÍNIO: POSSIBILIDADES E LIMITAÇÕES
ARTIGO CIENTÍFICO

4. VANTAGEM DA UTILIZAÇÃO DO PROCEDIMENTO ARBITRAL EM CONDOMÍNIO

Atualidade frente à necessidade de usar o procedimento arbitral, levando-se em conta a efetividade, presteza e celeridade para resolver os conflitos condominiais referentes aos direitos patrimoniais e disponíveis na jurisdição arbitral, desde que na convenção condominial conste a clausula arbitral, aprovada pelo “quorum” legal, ou unanimidade ou, seja firmado compromisso arbitral, escolhida a instituição arbitral e presentes todos os requisitos legais do art.10 da LAB, em que no final do procedimento arbitral será proferida a sentença arbitral, que tem efeito, força de coisa julgada entre os condôminos, equiparada a sentença judicial, porém, a sentença arbitral é irrecorrível, visando resolver os conflitos de forma privada e extrajudicial. Convém frisar que o uso da arbitragem como método alternativo de resolução de conflitos (ADR), garantindo agilização dos procedimentos arbitrais, de forma simples, dinamizando a solução dos conflitos condominiais, quando possível, sem tanto formalismo, com prazo definidos na Lei 9307/96 e regulamento da instituição arbitral e custos conhecidos antecipadamente, também no regulamento da instituição arbitral escolhida na cláusula arbitral, ou, compromisso arbitral, tendo a vantagem de ser um procedimento sigiloso e o árbitro, geralmente, especialista na matéria controvertida delimitada na convenção arbitral. Entendo, “data vênia”, que é respeitando o princípio da autonomia da vontade na convenção arbitral e neste caso, o interesse e vontade do condomínio prevalece ao interesse e vontade particular e individual de cada condômino, visando o bem comum do condomínio, prevalecendo a vontade de 2/3 dos condomínios que aprovam a convenção condominial com cláusula arbitral, fazendo, neste caso hipotético, lei interna no condomínio, nos termos do Código Civil em vigor, obrigando a todos a respeitar os termos da convenção condominial e se registrada a convenção condominial no CRI, o eventual novo adquirente, que não concorda com os termos da convenção condominial com clausula arbitral, poderá deixar de comprar o apartamento no edifício.

De acordo com Ruggiero (2001), os conflitos que geralmente acontecem nos condomínios dizem respeito a “casa, criança, cachorro”; Scavone Jr.(.2010) acrescenta a quarta hipótese, “canos”, podendo ser acrescida uma quinta hipótese referente a “casais” (barulho de brigas, a incomodar os condôminos vizinhos), todas iniciadas com a letra “c”, que poderão ser solucionados por arbitragem, se pactuada a convenção arbitral, desde que os conflitos sejam decorrentes de direitos patrimoniais disponíveis e preenchidos todos os demais requisitos da Lei 9307/96. Assim, nestes casos específicos, ao invés da opção pela jurisdição estatal, na qual a burocracia e morosidade são notórias, e muitas vezes o juiz togado não é especialista na matéria demandada, é aconselhável a solução dos conflitos por arbitragem, em que os condôminos entre si, ou o condômino e o condomínio, por meio da convenção condominial, legalmente aprovada, com cláusula arbitral ou compromisso arbitral, exercem o poder de negociação. Neste caso, os condôminos podem afastar os conflitos condominiais do julgamento pelo Poder Judiciário, sem ferir o inciso XXXV do art. 5 da CF/88, eis que não é a lei de arbitragem que está afastando do Poder Judiciário lesão ou ameaça de direito, são os próprios condôminos, ou o condomínio, através do sindico, que é seu representante legal, exercendo o poder de negociação, por meio da convenção arbitral, que se traduz pela cláusula arbitral, ou compromisso arbitral, prevalecendo a vontade coletiva e o bem comum, respeitando as normas legais e é este o entendimento predominante doutrinário e jurisprudencial, conforme verificado na presente pesquisa.

Características	Processo Judicial	Arbitragem
Rapidez	Moroso (muitos recursos disponíveis, n° escasso de juízes, grande n° de processos em cartório)	Prazo determinado pelas próprias partes (prazo legal = 180 dias) Decisões irrecorríveis
Sigilo	Publicidade (salvo exceções)	Confidencialidade
Economia	Custos maiores em função do tempo maior	Custos relativamente menores (dependendo do tipo de arbitragem, árbitro e instituição arbitral)
Especialidade	Necessidade de um perito diante de questão técnica	Possibilidade do próprio árbitro ser o especialista
Procedimento	Formal	Informal
Objeto	Qualquer lesão ou ameaça a direito (CF, art. 5°, XXXV)	Apenas direitos patrimoniais disponíveis
Poderes do Julgador	Amplos	Restritos (não tem poderes coercitivos nem cautelares)
Fundamentos da decisão	Regras previamente estabelecidas	Regras escolhidas pelas partes

25 TAVARES, Maria Cecilia Carvalho Silva. Tabela Jurisdição e Arbitragem. Câmara de Valores Imobiliários, São Paulo, 2010.